＜どの構造、工法を選ぶか＞
一般的なアパートの構造は、木造、鉄骨、コンクリートなどです。
工法は在来工法とプレハブ住宅メーカーが手がけているプレハブ工
法に大きく分かれます。これらの構造と工法の中からどれを選ぶか
は、立地条件や規模、好みなどで決めることになります。
＜市街地ではコンクリート＞
賃貸住宅を建てようとする敷地が市街地の場合、たとえば木造を建
てようとしても建築許可がおりません。つまり防火地域では耐火構
造でなければいけないのです。立地条件で自動的に構造が決まるわ
けで、選択の自由はありません。
＜建て替えやすい構造がよい＞
では構造を選べる場合はどうでしょう。長期間にわたり家賃収入を
約束してくれる耐久性の高い鉄筋コンクリートが有利、と考えがち
ですが、はたしてそうでしょうか？いや むしろ時代とともに変化
するニーズに対応しやすく、建て替えやすい構造にしたほうがよい
のです。
その理由は数年前を振り返ってみるとわかります。二十数年前は１
ＤＫクラスでは浴室や台所、洗面所、トイレなどはすべて共用でし
たし、お風呂は銭湯でした。それがいまやすべて完備で、しかも
シャワー付であること、トイレは水洗であることが最低条件といっ
ていいほどグレードアップされています。
そんなテンポの速いニーズの変化を思うと、多少の改造くらいでは
対応できません。やはり建て替えになるでしょう。ということは、
鉄筋コンクリートで壊しにくい構造のものを建てるより、木造や鉄
骨にしておいてその時代の入居者ニーズに合わせて建て替えるほう
が賢明どと思われます。その寿命というか、サイクルは１０年〜
１５年くらいではないでしょうか。
また節税という点からも、新築時は固定資産税にしろ、減価償却費
にしろ優遇措置がありますから、新築に建て替えは有利です。
＜在来工法よりプレハブ工法＞
工法の点からいうと、オーダーメイドがレディーメイドかというこ
とですが、規格化されていて工期が短く、量産体制で均質化されて
いるほうが賃貸住宅向きです。知り合いの棟梁に依頼してコツコツ
やってもらうのは自宅の時はよいでしょうが、不動産所得が目的の
「商品」である賃貸アパート向きではありません。プレハブアパー
トにも木造、ツーバイフォー、鉄骨造、重量鉄筋構造のＡＬＣ、コ
ンクリートなどいろいろ揃っていますから、プレハブ工法がよいと
思います。もちろんＡＬＣやコンクリートにも３階建てはあります。
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