市場調査を念入りに！
いわゆるマーケティングですが、大げさなマクロ的調査ではなく、所
有している土地周辺のマーケティングになります。土地診断とも重複
しますが、所有地に近い駅前の不動産業者などを訪ねて、近頃、アパ
ートを探しにくる人たちの要求内容を調査します。
＜アパートの規模は大型か小タイプか＞
アパート入居者のニーズはマクロでみると大型志向ですが、その周辺
には大型のアパートが多く建っていて、いま不足しているのはワンル
ームなどの小タイプであるとか、あるいはその逆か、といった情報が
得られるはずです。それによってどんなタイプのアパート・マンショ
ンを建てるとよいかが、自然と決まってきます。
＜探しに来る入居者像＞
これは、地域によって大きく異なるので、アパート経営をやるなら、
ぜひ調査したいところです。学生が多いのか、新婚か、単身のサラリ
ーマンか、ホステスかなど、どんなひとたちが、アパートを探しに来
るのかを不動産業者に聞けば傾向がつかめます。
ただ、学校が近くに移転してきたから学生向き、と決めるのは早計で
す。例えば東京都八王子市の場合、大学がいくつも移転したので、学
生アパートを建てれば間違いないとアパート経営を経営を計画する土
地所有者は考えました。ところが、建てすぎて多くの物件が空き室に
なってしまったのです。
その理由を詳しく調べてみると、八王子の大学に通う学生は八王子に
は住みたくないということが分かりました。では、どこに住みたいのか。
学校と遊び場の中間にアパートを借りたいのです。学校が終わったら
新宿や渋谷へ遊びに行きたいため、荻窪、吉祥寺、三鷹などが人気に
なるのです。つまり学校が移転してきたから学生向き、企業が進出し
てきたから社員寮向き、社宅向きと単純に結論づけることはできない
のです。
もちろん、学生寮が不足している、社員寮が不足している、といった
ことはありますから、その受け皿としてある程度建てることは正しい
のですが、土地所有者のみなさんが一斉にたてると供給過多となって
しまいます。
＜アパートの家賃相場を知る＞
もう１つはその周辺の家賃相場を知ることです。家賃を算定する算式
はいろいろありますが、結局は周辺の相場から決めることになります。
ということは、その相場に合う家賃設定を考慮しながらアパート経営
計画、アパート建築計画をたてる必要があるわけです。家賃相場は近
くの不動産屋に聞けば、立地や予定している間取りのタイプなどと照
らし合わせてすぐに出してくれます。
＜周辺に老朽アパートが多いか＞
周辺に老朽化したアパートが多いかどうかを調べましょう。古いアパ
ートが多いと今後それらが立て替えをすると予測されます。
アパート経営者としては、それらが新しいアパート・マンションに変
身することは環境が整備されて、イメージアップになりますから歓迎
です。
しかし、このごろの入居者は、近くに新しく、設備のよいアパートが
できるとすぐにそちらに引越しますから、後で立て替えたアパートに
入居者をとられないデザインや設備にしておくことも、考慮すべき点
です。
アパート経営にてきした土地とは③の記事へ
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