＜アパート経営に必要な土地の広さ＞
所有している土地の交通条件や生活利便施設の有無などにより、
賃貸住宅経営に適するかどうかチェックしたら、次は広さです。所有
している土地も広大な規模から小規模空地までいろいろあると思います。
特に小規模空地をもつ人は、この程度の土地でアパート経営が可能だ
ろうかと不安をもつ人も多いでしょう。
＜東京では八戸前後の賃貸住宅が中心＞
アパートというよりマンション形式も多いため賃貸住宅と総称すべき
と思いますが、ごく一般的な規模のものは、東京地区では敷地面積の
平均が１７０～２００平方メートルくらいです。つまり６０坪弱くら
いが大半で、普通規模のマイホーム用地とほぼ同じです。（２３区で
はマイホームの敷地は１００平方メートル前後が８割くらいです）
大阪地区は少し広くなって２５０平方メートル前後になりますし、さ
らに地方都市へいくともっと広くなります。大都市でもマンションに
なると３００～５００平方メートルと大きくなっています。
次に戸数、つまり一棟の規模が何世帯分かという点ですが、これも東
京地区では八戸前後と小規模です。大阪地区では１０～１５戸と大き
くなりますし、マンションはいずれもこれより５割程度規模が大きく
なっています。
こうみてくるとアパートの建築に必要な土地の広さは、東京地区では
１６５平方メートル（約５０坪）くらいあれば可能だとわかります。
また大阪地区では２００平方メートルがボーダーラインでしょう。
ただ、これは一般的な規模ですから、これより狭くても市街地の商業
地などであればもちろん有効に働きますし、また多少都心から離れて
いても狭い場合は、一戸建て賃貸というアイディアもあります。
＜賃貸住宅の規模は大きくなる傾向＞
しかし、以上の話は既存する古いアパートも含めての調査で、新しい
傾向としては賃貸アパート用地はだんだん広くなっています。たとえ
ば床面積でいうと単身者用１ＤＫでも２０平方メートルくらい、ファ
ミリータイプの２ＤＫ、２ＬＤＫでは３０～４０平方メートルくらい
になっていますし、また入居者もより広い賃貸物件を求める傾向にな
ってきています。
したがってこれからのニーズに対応できる賃貸住宅用地は、建ぺい率
や容積率、建て方にもよりますが、だいたい２００平方メートル以上
ぐらい必要と考えたほうがいいでしょう。
また建て方で六戸、八戸、十戸、というように偶数が多いのは、アパ
ートの場合、総二階建てが多いからでしょう。総二階、総三階建てに
することは敷地の有効利用でもあるわけです。
自宅の建て替えを機にアパート経営を
マイホームもグレードアップのための建て替えが盛んです。その建て
替えに際して、ただマイホームを新しくグレードアップするだけでな
く、１部を賃貸にするというアイディア住宅も多く見られます。つま
り付加価値住宅への建て替えです。
＜家賃収入を自宅のローン返済に＞
この自宅兼賃貸の併用住宅にすることの第１の利点は負担軽減です。
具体的にいうと自宅の建て替えに住宅ローンを利用した場合、その返
済を２０年～３５年といった長期に渡って続けることになります。そ
の返済負担が生活を圧迫することもありますが、賃貸部分を持てば、
その家賃収入を充当できるというわけです。
家賃収入はケースバイケースですが、マンション形式で３階建て、５
階建てなどとなれば、ローン返済分を指し引いても手元にお金がのこ
る、つまり「おつり」がくるのが普通です。敷地にゆとりがあって、
立地条件のよい場合の自宅の建て替えに是非、考えてみたいアパート
経営です。
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